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香港本地开发商越来越清晰地感受到来自内地开发商的压力。近日,香港地政总署封押的一份份来自内地房企的投标书,宣示了香港楼市由本地开发商垄断的局面正被打破。

 

在国内自去年10月密集的调控政策出台之后,内地开发商开始了新一轮的押宝游戏。香港是被内地开发商看好的市场,而土地仍是开发的立命之本,也是企业资金血拼的目的所在。在部分市场人士看来,调控之下,内地开发商凭借宽松的资本布局香港楼市,已成为香港楼市未来最大的变数。

 

 

中资房企勇闯香港

 

内地开发商搅动一池春水。2017年至今,香港招标出让的三宗土地中有两宗最后落入内地开发商的手中。

 

据香港地政总署公布的消息,1月25日,位于香港九龙启德的一宗宅地出让,吸引了保利、中海、新鸿基、万科、华润置地、龙光、长江实业、永泰地产等18家房企参与竞拍,最后雅晋出价最高为55.29亿港元,成功拿下。

 

记者查证发现,雅晋集团是香港国际建投(00687.HK)的间接全资附属公司。根据香港国际建投公告,2016年4月,海航集团以每股4.53港元入主香港国际建投,成为其控股股东。也就是说,雅晋是海航系公司。

 

这已是海航在三个月内,连续投得的第三宗地。在此之前,2016年11月及12月,海航旗下的海航实业国际分别以近88.4亿港元及54.1亿港元投得启德的两宗住宅用地。短短三个月间,海航在香港的土地市场已豪掷198亿港元。海航集团官网介绍,公司自1993年发展至今,已从单一的地方航空运输企业发展成为囊括航空、酒店、旅游、地产、商品零售、金融等多业态大型企业。

 

第二宗地落入香港本地开发商新世界之手。2月15日,新世界发展以77.9亿港元拿下九龙长沙湾一宗商地。因为土地是商业性质,内地开发商中只有中海参与。

 

第三宗地的投标结果吸引了内地和香港两地的极大关注。2月24日,龙光地产(03380.HK)联手合景泰富(01813.HK)以总价168.55亿港元投得位于香港鸭脷洲一宗高端住宅地块,创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。与龙光、合景泰富竞争的,有中海、万科、华润置地、恒隆地产、新世界、中信泰富、长江实业等14家房企。据龙光方面透露,龙光与合景泰富各持有宗地的50%权益。

 

香港地政总署披露的数据显示,2016年5月至2017年2月,香港卖地总面积为31.4万平方米,卖地总价1020.6亿港元,其中约半数被内地开发商斩获。

 

在内地开发商高举高打进入香港市场的同时,过往活跃的香港本地开发商对市场的影响力迅速减弱。

 

仲量联行数据显示,从购地比例来看,香港本地的七大开发商新鸿基、长江实业、恒基兆业地产、南丰集团、新世界、信和置业及会德丰地产竞价购得的宅地占市场整体的比例下降明显——由2012年的45%,下跌至2014年的28%,在2016年更是跌至22%。

 

从住宅供应而言,仲量联行预测,七大开发商的住宅供应占全港私人住宅供应量的比例将由2014年的85%及2016年的77%,下跌至2017至2019年的53%。

 

2月23日,香港特区政府发展局局长马绍祥总结2016~2017年度的宅地供应情况时表示,2016年香港约推售21宗宅地,是自2010年政府恢复主动卖地以来,推售宅地可兴建单位数量最多的年度。但来自仲量联行的监测数据显示,上述七大开发商在2016年共购入5宗宅地,较2012年的10宗明显减少。

 

马绍祥透露,2017~2018年度,香港计划卖出28宗宅地、3宗商业/商贸用地,一宗酒店用地,其中有8宗来自2016~2017年的卖地计划,20宗是新增用地。不过,马绍祥表示,上述潜在房屋土地供应量的预测能否实现,将取决于政府用地的相关程序可否在年度内完成、铁路物业发展项目及市区重建局项目的推展进度,以及发展商修订土地契约及推行重建项目的意愿等因素。

 

仲量联行估价部亚太区资深董事周若瑜认为,政府卖地还面临着环球经济及金融市场波动、香港特区政府可能出台的楼市冷却政策,以及内地楼市政策转变等不明朗因素。

 

 

或推升香港楼市

 

尽管本地开发商对香港楼市仍有主导性的影响,但寡头垄断的局面已经被打破,激进的内地开发商成为谨慎市场中的鲶鱼。

 

香港地政总署计划,在接下来的4~6月,香港特区政府将招标出售三幅分别位于沙田、启德及屯门的住宅用地。

 

仲量联行香港投资部资深董事莫凯杰表示:“由于内地楼市在经历宏观调控,内地开发商将会继续在香港寻求发展机会,不排除他们会以较高价格竞购土地。”

 

然而,投资者认同内地开发商把地王游戏击鼓传花般延续至香港吗?香港国际建投自雅晋拿地当天即1月25日起,分别以1.28%、1.47%、1.04的微弱涨幅连涨三天;而龙光地产自2月24日拿地后,股价涨跌相间,但幅度平稳,皆在1个百分点上下徘徊。

 

同策咨询研究部总监张宏伟告诉第一财经记者:“目前依然是国内开发商出海的好时机,在国内的核心城市布局会遇到限购限贷甚至限价等难题,寻求其他的资源配置是应对当下调控的办法之一。不少内地开发商在香港有上市平台,尤其是内房股,其承载着境外融资平台的搭建功能,发展香港市场属情理之中。”

 

一位长期跟踪香港市场的分析师对第一财经记者表示,假如内地开发商继续补充香港的土地资源,香港本地开发商拿地的难度毫无疑问将会加大。但是目前,内地开发商拿地后需进入较长的开发周期,在产品入市之前,其对香港楼市的影响尚难以预测。

 

张宏伟称,“去年9月开始,香港楼市进入上行通道,而内地楼市从10月开始进入下行周期。从周期角度而言,香港周期和内地周期刚好错开。”

 

来自美联物业的相关数据显示,香港房价从2015年8月开始走势向下,到2016年3月平均每平方英尺(一平方英尺约等于0.093平方米)价更是跌至7665港元,此后逐渐回升,至今年1月,香港平均每平方英尺价已回升至8500港元左右。

 

2月28日,香港差饷物业估价署公布的1月私人住宅售价指数再升0.62%至309,已连续第十个月上升,同时也是连续第三个月刷新历史纪录。

 

值得讨论的是,香港楼价的持续上涨是建立在香港特区政府不断“调控”的基础之上。2016年11月,香港全面提高买卖住宅物业印花税率,无论交易价格高低,税率统一调高至交易额的15%,只有购买第一套住宅的香港本地永久居民可以获得豁免。

 

 

收紧政策出台后,香港楼价不降反升。多位市场人士认为,出现此怪象的原因之一便是内地大量游资进入香港楼市,推动楼价上涨。

 

中原地产研究部高级联席董事黄良升看多香港楼市,他指出,目前香港豪宅楼价创下历史高位,CCL(大型单位)指数向170点至175点目标迈进,而上周CCL指数为148.71点,按周升0.59%。

 

但标准普尔在日前的网络会议中表示,随着未来政府增加供应、加息预期以及潜在调控升级和内地资本管制升级风险等可能性的到来,2017年香港平均住宅楼价将下跌5%至10%。

 

 

而美联主席黄建业此前曾公开表示,香港楼市受外来因素影响较多,预期全年楼价会有10%震荡幅度。如果加息步伐温和及经济表现较好,2017年全年香港楼价或将上涨5个百分点。