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　　香港的楼市泡沫备受关注，因价格已超过上次1997泡沫时的水平达四成。今年来虽已稍回，上半年仍升了6.8%，但相比去年同期大升25.7%狂态已大为收敛。另一方面，泡沫化程度从各种按贷金融指标看还是十分吓人，因此政府对调控楼市绝不能松懈。

 

　　金管局的最新报告提出了几项有关指标，情况令人关注：

 

　　（一）楼价收入比（50平方米物业与家庭年收入中位数之比）已升至14.7，高于上次1997年歷史高位的11。

 

　　（二）家庭债务对GDP比例已上升至歷史新高的62%，达到13万亿港元。2008年底海啸时的比例只为51%，显示债负有升无降。

 

　　（三）收入槓桿比（50平方米物业供款与家庭收入中位数之比）已于今年中升至65%，高于50%的长期平均。若楼息上升三个百分点则可达84%，直追1997时的逾100%高位。

 

　　（四）租金回报下降至2至3%。

 

　　另一方面，由于金管局採取了系列措施，新做按揭成数的平均值已由64%回落至56%，供款对收入的平均比率亦由逾40%降至36%。这些变化无疑降低了银行及业主的债务风险，反映恰当政策确有一定作用。然而目前最值得关注的仍是两大风险来源：

 

　　一是楼价急挫。不少估计指出，由高位回落很易达到二至三成，若是将会催生一批负资产户。

 

　　二是利率风险，当美国退市令利率上升时。

 

　　金管局早已提醒各方要注意利息风险，利息每升一个百分点，则按20年期按贷计算还债负担可上升约一成，而家庭收入槓桿率可上升逾六个百分点。目前本港及美国均正处超低息时期，故利息上升和大升的风险极高，难保情况不会失控。当利息上升楼价下调时楼市泡沫必然爆破，给银行、业主、楼市及整体经济带来冲击。

 

　　由于本港银行的稳健性高，在冲击下最不易出事，但部分借贷者及市场、经济则难免受影响。这些情况早已在1997亚洲金融风暴及2008金融海啸时发生过，将来再次重演几属必然。

 

　　事到如今当局也没有灵丹妙药可防止爆煲，回顾事态发展却可得到至少两项深刻教训。一是当局未有及早採取行动促成楼市供求平衡，从源头及初段抑止泡沫化。近期採取的辣招绝不能放松，这已有助减轻未来的调整阵痛。

 

　　二是当局未有採取针对利息风险的有效措施，只凭口头警告并不足够。总之，港人对未来出现震盪要有足够准备。