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　　雷曼兄弟倒闭四周年临近，对冲基金业不禁扪心自问，是否继续为了追求财富而出卖灵魂。索罗斯投资佳绩前无古人，淡出江湖之际却以82岁高龄成亲，仿佛告诉大家，财富幻象不若款款情深。

 

　　8月19日，周日。香港楼价节节上扬，再次压倒一切，成为城中第一热话。

 

　　新界低价楼直逼市区。太古城一个3月成交单位呎价高达17614 港元，而楼龄数十年的老牌屋苑美孚新邨，一个本月卖出的单位，呎价亦达9110 港元，“准万元户”气势逼人。

 

　　97狂态再现

 

　　“楼疯”再现，运输及房屋局局长张炳良近日开腔，扬言必要时将出招为楼市降温。然而，特首梁振英有言在先，不会为迁就市民购买力而压低楼价。一言既出，这等于间接提醒公众，今天不买明天可能更贵，市民“心领神会”斗快入市。大埔低价楼炒至六七千港元一呎、高龄屋苑离“万元户”咫尺之遥，张局长“出口术”关注楼市发展，谁会在意？

 

　　最新一期《经济学人》发表了一个环球楼价指标，透过21个国家/地区过去一年和五年的楼价变化，以及楼价对租金/收入比率，为世界房产市场探风把脉。

 

　　大家最关心的当然是香港楼市，但不妨先看21个市场的整体表现。截至2012年中的12个月，楼价下跌的市场共12个，占比57%；在9个楼价上升的市场中，5个较一年前放缓，当中包括香港。

 

　　这个调查结果，跟香港人日夕感受的楼市炽热气氛似乎格格不入。然而，从中原城市领先指标（CCL）可见，香港楼价由2010年中约80点水平，一年后涨至约100点，升幅25%左右。这段时间楼价的确大升，与《经济学人》数据显示同期港楼上涨二成八吻合。不过，市民以至业界当时对后市皆不敢过分乐观，准业主和炒家都抱观望态度。

 

　　随后9个月，楼价果然出现温和调整，CCL从100点水平回落至今年首季约94点，下跌6%左右。换句话说，楼价重踏升轨且一发难收，97狂态再现，严格来说是今年次季才发生的事。

 

　　先爆后爆一回事

 

　　数据大致相同，那么把香港楼市置于世界层面观察，又有什么发现？以过去五年（2007至2012年）作比较基础，香港楼价堪称一枝独秀，升幅63.6%，抛离第二位的奥地利（23.1%）和第三位的新加坡（21.1%）。

 

　　可是，以97楼市“爆煲”为起步点，则香港楼价从1997至去年仍录得1%的跌幅，除了日本外，没有一个市场差得过香港，连遭谑称“欧猪”且经历楼市泡沫爆破的爱尔兰（1997至2011年楼价上升118%）和西班牙（同期楼价升157%），表现亦远胜香港。

 

　　这不足为奇，香港楼市自1980年代后期起飞，至1997年见顶；爱尔兰楼市1995 年展开升浪，2007年见顶，十二年间暴涨五倍。

 

　　港楼97爆、爱楼07爆，那只是爆先爆后的问题。泡沫一旦破灭，必须经过长时间休养生息，才有复苏希望，日本至今便一沉不起。97后，香港经历六年疗伤期，楼市始再踏征途。爱尔兰楼价07年见顶以来虽已大跌一半，惟过去十二个月表现最差的楼市仍数爱尔兰，跌幅接近一成半，跟另一欧元区财困国西班牙难兄难弟，后者楼价见顶以来回落23%，过去一年再挫8%，全球表现第二差。显而易见，经济低迷失业飞升，令西爱房产市道欲振无从，意味着楼市爆煲虽已四五年，两国楼价调整还未够深，离见底尚远。

 

　　无论香港还是西爱，楼市先后出现巨型泡沫，归根结底都是投资者/置业人士对房产盲目乐观、楼价越升越多人“恐慌性”入市导致。从西爱楼价见顶的2007年起计，欧洲不论强国弱国以至是否欧元区成员，楼市皆深受金融危机拖累，荷兰、丹麦、英国过去五年楼价跌幅均在一至二成之间，跟香港急升近65%、新加坡涨21%、中国大陆升17%、澳洲涨近10%成，境况不可同日而语。在西方金融动荡经济大开倒车期间，资金追捧亚太区房产物业，彰彰明甚。

 

　　值得港人注意的是澳洲。“袋鼠国”楼价过去五年升幅虽远不如港，惟澳洲楼市于亚洲金融风暴爆发时，既未像港楼般“爆到七彩”，欧美楼市在次按触发金融危机前后相继见顶，澳洲同样能独善其身。从1997至2011年，香港楼价下跌1%，但澳洲升幅却达215%，后者楼市之稳可见一斑。

 

　　楼价对租金比率方面，以去年水平计，港楼价格对租金比率高于长期平均值53.7%，居于世界最前列，惟澳洲偏离幅度更大，达56.4%。以此为估值准则，澳洲香港堪称“一时瑜亮”。过去一年情况又如何？澳洲楼价对租金比率已回落至45%，但香港却进一步升至64%水平。

 

　　香港楼市牵涉的利益太多，享政策之利的地产商和“帮地产商打工”的市民，大都不欲再谈97。然而，前任特首曾荫权一句政府推倒楼市易，令楼价回升难；现任长官梁振英一声“不会为迁就市民购买力而压低楼价”，令香港在不知不觉中又一次踏上了97之路！

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