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       香港金融管理局总裁陈德霖在2月27日香港股市快收市时宣布，将推出三项收紧住房按揭贷款的政策，即香港金融管理局的房贷新政。这是继2013年2月以来，香港金融管理局推出的第七轮逆周期的房地产信贷政策。

 

       这三项房贷新政的内容有：凡是购买700万或以下自用住房，银行最高按揭贷款成数由以往的七成，一律降低到六成;凡是购买第二套住房的，无论是自用还是其他用处，月按揭贷款占收入比率的上限降低至四成，用于利率压力测试的上限降低至五成；各类非自用住房按揭贷款每月还款占收入上限降至四成，利率压力测试的上限降至五成。此外，按揭证券公司按揭保险计划的最高成数，由原来的九成降至八成。

 

       这里有以下几层意思。一是在该政策出台之前，700万以上住房的按揭贷款的首付比例早就规定为四成了，而700万及以下（目前香港成交的住房，此类住房占比为75%）住房按揭贷款首付比例在三成，所以这次香港房价新政，最为核心的就是要提供700万及以下住房的银行按揭贷款的首付比例提高一成，即上升到四成。比如，以前一套700万的住房首付为210万，现在上升到280万，增加首付70万。这对低收入的购买住房者来说，进入住房市场门槛自然提高许多。

 

       二是对于购买第二套以上住房的，不仅购买住房者的按揭贷款的比例提高，而且按揭贷款每月还款的比重不能够超过其收入的40%（以往的50%）。也就是说，如果购买住房者的月收入为2万元，那么其住房按揭贷款每月还款不能够超过8000元，只能在8000元之下，不能超过。国内或许有人会说，工资收入可以在证明上多开一点，这个比重不是没有多少意义了吗？可在香港则不一样，如果你的收入水平证明开多了，那么你就得多交个人收入所得税。更何况银行不是看企业开出的证明收入多少，而且看个人的税单交税多少，想弄非作假可不是容易的。这种按揭贷款的限定对购买住房者同样是重要的。而利率压力测试则在申请按揭贷款时要填写一份测试表。

 

       三是不仅在购买住房自用的其按揭贷款每月还款成数不得超过四成，不是自用的，用于投资的按揭贷款每月还款成数同样不得高于四成。

 

       可以说，香港的房贷新政看上去调整很小，在国人看来是微乎其微，但实际上它对市场的影响会相当的大。因为，它把购买住房者进入门槛大大提高，使得不少人特别是年轻人根本就没有能力进入住房市场。有机构估计70%新造住房按揭贷款的申请人都会受此影响。

 

       有记者问，香港房贷新政不是会严重打击住房的自住需求（即目前国内所谓的“刚性需求”）。陈德霖解释说，以往推出逆周期房贷政策会考虑这些因素及平衡与取舍，会采取更有利于住房的自住需求，但是由于最近楼市价格持续升温，特别是这些价格低住房价格上涨幅度较大（就因为银行的杠杆问题）。所以这次房贷新政推出收紧700万及以下住房按揭的成数，主要是为了应对楼市价格升温的相关风险，以及非自用住房和多套住房额外风险。也就是说，政府对自住业者是要关心，但是当市场面临系统性风险时，政府首选政策就是要保证香港金融体系的稳定。金融市场的系统性风险等发生之后来纠正为时已晚。

 

       从上述可以看到，香港房贷新政的特点主要表现为，一是面对房地产市场的风险，政府基本上采取的是经济杠杆而不是用行政手段。无论是税收政策还是信贷政策都是如此。二是香港的房地产宏观调控政策，更主要是以大处着眼，以维护香港金融体系的稳定为第一位，其他都是第二位的事情。因为，如果香港金融体系崩溃，不仅香港的整体利益没有了，香港个人利益更是没有。三是香港楼市的价格之所以一直上升，最为根本的还是房地产投资者炒作为主，700万及以下的住房同样可成为投资者炒作的对象。

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